스웨덴의 불황이 유럽 부동산 시장을 뒤흔들 것인가?

안녕하세요
초월 참 공인중개사 사무소
정윤경 대표 중개사입니다.

 

핵심

• 스웨덴 상업용 부동산 시장은 과잉 공급, 높은 공실률, 상승하는 금융 비용에 직면해 있습니다.
• 스웨덴 은행과 부동산 회사는 부동산 시장 침체를 극복할 수 있는 좋은 위치에 있습니다.
• 대부분의 스웨덴 CRE 회사는 이자 보상 비율 약정을 위반하는 회사가 소수에 불과하며 건실한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

 

 

투자자들은 스웨덴의 상업용 부동산 위험에 겁을 먹고 있습니다. 그러나 상황이 우려보다 덜 위협적이라고 생각합니다.

 

스웨덴은 유럽 부동산 시장 변동성 의 상징이 되었습니다.이 나라의 주거용 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 유럽에서 가장 큰 호황과 급격한 반전을 경험했습니다. 그리고 스웨덴 상업용 부동산(CRE) 시장은 과잉 공급, 높은 공실률 및 상승하는 금융 비용에 직면해 있습니다.

 

그 결과 스웨덴의 주요 부동산 회사들의 채권은 연이은 신용 등급 하락에 직면했고 CRE 문제가 유럽 전역의 은행과 부동산 회사로 확대될 것이라는 우려를 불러일으켰습니다.

분석에 따르면 스웨덴의 은행과 부동산 회사는 대부분 부동산 시장 침체를 잘 이겨낼 수 있는 위치에 있으며 도미노 효과에 대한 두려움은 지나치게 비관적입니다.

스웨덴의 부동산 시장은 이례적이다

스웨덴의 재정 안정성은 유럽 평균보다 CRE에 훨씬 더 민감하기 때문에 투자자들은 유럽 전역의 스웨덴 부동산 문제를 외삽하지 않도록 주의해야 합니다. 

예를 들어, 스웨덴의 CRE는 전체의 약 2.8%를 차지하는 유럽의 소규모 시장 중 하나입니다. 그러나 스웨덴의 CRE 시장은 스웨덴 GDP의 47%를 차지하며 유럽 평균은 약 11%입니다.

스웨덴의 CRE 시장은 또한 스웨덴 금융 시스템과 밀접하게 얽혀 있습니다. CRE 은행 대출의 47%는 스웨덴 은행에서 발생하며 비슷한 비율의 CRE 회사 채권은 스웨덴 금융 기관 및 투자자가 소유하고 있습니다. 이로 인해 스웨덴 은행은 부동산 시장에 대한 평균 이상의 노출을 고려할 때 CRE 시장 개발에 매우 ​​민감합니다.

 

상승하는 금리는 지난 10년 동안 레버리지를 상당히 증가시킨 스웨덴 CRE 회사의 주가에 큰 부담을 주고 있습니다. 많은 사람들이 훨씬 더 높은 부채 상환 비용에 직면하여 투자자의 신뢰를 손상시킵니다.

대부분의 스웨덴 CRE 회사는 여전히 견고해 보입니다.

자금 조달 비용의 급격한 증가를 감안할 때 우리의 분석에 따르면 스웨덴 최대 CRE 회사의 이자 및 세금 전 이익(EBIT)은 향후 2년 동안 대부분 플러스를 유지할 것으로 보입니다. 이는 소수만이 ICR(이자 보상 비율) 약정을 위반하고 ICR을 1.0배 이상으로 유지하지 못하는 경우는 단 한 개에 불과함을 의미합니다.

 

전반적으로 최근 개발은 과감한 CRE 시나리오를 가리키지 않습니다. 우리는 스웨덴 은행의 자산 건전성 악화가 완만하고 대출 충당금 적립이 증가할 것으로 예상합니다.

 

결과적으로 스웨덴 은행들이 폭풍을 이겨낼 것이라고 생각합니다. 결정적으로, 그들은 더 많은 부동산 익스포저를 취함으로써 부동산 대출자에게 추가 지원을 제공할 수 있는 능력을 여전히 가지고 있습니다. 부실채권(NPLS)은 낮고 LTV(Loan to Value) 비율은 여전히 ​​양호합니다. 한편 연이은 금리인상으로 순이자마진이 확대되면서 수익성이 양호합니다.

 

유럽 ​​은행은 양호한 상태입니다

한편, 유럽 전역에서 스웨덴 CRE 대출의 전염 위험은 낮다고 생각합니다. 우리는 대부분의 유럽 은행의 자산 익스포저가 관리 가능하고 LTV 비율(평균 약 50%)이 자산 손실에 대한 상당한 완충 효과를 제공하며 NPL이 아직 증가하지 않았음을 확인했습니다.

 

소수의 예외를 제외하고 유럽 은행의 US CRE에 대한 익스포저 도 미미하여 전체 미국 대출 장부의 극히 일부에 불과합니다. 대부분의 유럽 은행은 GFC 및 이전 은행 위기와 같은 시나리오를 기반으로 한 재무 스트레스 테스트에서도 우수한 성과를 보였습니다. 영국에서는 Bank of England가 최근 발간한 내용에 따르면 여기에서도 은행이 심각한 스트레스 테스트 시나리오에 상대적으로 회복력이 있는 것으로 나타났습니다.

 

유럽의 주거용 부동산 시장 전체에서 스웨덴을 그렇게 불안정하게 만든 특징을 찾는 것도 드문 일입니다. 대부분의 가구가 재산 가치의 50% 미만으로 부채를 상환할 필요가 없습니다. 그리고 가구주에 대한 상대적으로 낮은 수준의 재정적 지원.

전반적으로 우리는 스웨덴 은행이 직면한 문제가 그들의 이익에 영향을 미칠 것이라고 생각하지만 지불 능력에는 영향을 미치지 않을 것이며 자본 버퍼에 대한 타격은 상대적으로 완만할 것으로 예상됩니다. 

스웨덴 CRE 회사의 경우 부동산 침체는 대부분의 경우 살아남을 수 있다고 생각합니다. 그리고 유럽 전역의 부동산 시장에서 우리는 스웨덴을 다가올 일의 징후라기보다는 이상치로 봅니다.

 

---

전 이곳에서 공장창고 매매 임대 전문으로 일하고 있습니다.

https://youtube.com/@chowol_cham

경기광주공장창고 초월참공인중개사사무소