USA :) 미국 농지 투자가 부동산 커뮤니티의 화두가 된 이유

안녕하세요
초월 참 공인중개사 사무소
정윤경 대표 중개사입니다.

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미국 부동산 시장은 특히 상업용 및 주거용 부동산 모두에 대해 매력적입니다.

그러나 일부 투자자는 사람이 덜 이동하는 경로인 미국 농지를 고려하기를 원할 수 있습니다.

2021년의 경우.

쉬운 돈의 시대였고, 미국 부동산 시장은 전년 대비 49% 증가한 577억 달러의 국제 자본을 유치했으며, 이는 총 유입액 690억 달러 중 상당한 부분을 차지합니다. 

그것은 수십 년 동안 외국인 투자가 가장 번성한 기간 중 하나였습니다.

2023년으로 빠르게 넘어가면 우리는 인플레이션과 높은 이자율로 만연한 상당히 다른 환경을 가지고 있습니다.

그러나 미국 부동산의 많은 부문은 역풍에도 불구하고 투자자들에게 매력을 유지하고 있습니다. 미국의 정치적 안정, 꾸준한 성장 및 유사한 경제성은 투자자, 특히 정치적에서 지정학적, 경제적, 심지어 자산 몰수에 이르는 더 심각한 본국 위험에 직면한 외국인 투자자에게 안식처를 제공합니다.

 

상당한 자본을 끌어들이는 시장의 예로 마이애미를 더 이상 보지 마십시오. 

세계  5위의 부동산 시장인 마이애미는 라틴 아메리카의 관문이자 경제, 낮은 세금, 해변 및 다양한 문화로 외국 자본을 유혹합니다. 2021-2022년에 68억 달러의 외국 자본을 유치한 후 , 2023년에는 같은 금액을 많이 가져올 것으로 보입니다. 예를 들어, 한 콘도 개발자는 월스트리트 저널에 2022년 10월 이후 브라질 구매자가 30% 급증했다고 말했습니다.

 

그러나 실제 자산 투자 기회는 해변가 콘도 및 상업용 부동산의 매력을 넘어 확장됩니다. 유형성과 안정성이 독특하게 혼합된 새롭게 접근 가능한 자산 클래스인 농지를 소개합니다. 이 자산군에 대해 자세히 알아보고 그 특성이 역사적으로 어떻게 포트폴리오 다양화, 안정화, 성장, 시장 변동 및 인플레이션에 대한 탄력성을 제공했는지 살펴보겠습니다.

 

도시의 매력을 넘어: 농지 투자에 대한 스포트라이트

미국 부동산 시장은 특히 상업용 및 주거용 부동산 모두에 대해 매력적입니다. 그러나 일부 투자자는 사람이 덜 이동하는 경로인 미국 농지를 고려하기를 원할 수 있습니다. 부동산 및 실물 자산 내에서 성장하는 분야인 미국 농지는 특히 미국 부동산 포트폴리오를 강화하려는 국제 투자자들에게 다른 곳에서는 찾기 힘든 투자 전망을 제공할 수 있습니다.

 

다른 자산과의 낮은 상관관계를 통한 다양화

 농지 투자는 역사적으로 주식, 채권, 부동산 및 광범위한 시장 지수와 같은 전통적인 자산 클래스와의 상관관계가 낮기 때문에 실물 자산 분야에서 인기를 끌었습니다. 1992년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 미국 주식 -0.05, 미국 채권 -0.17, 부동산 0.42, 미국 리츠 -0.01과의 상관관계를 통해 농지 투자는 절실히 필요한 다각화 글로벌 투자자를 제공했습니다.불확실성이 높아진 가운데 찾고 있습니다.

 

역사적 탄력성과 낮은 변동성

 기존 자산과의 낮은 상관관계 외에도 농지 투자는 낮은 변동성과 함께 일관된 수익을 제공했습니다. 30년 동안 농지의 성과는 지속적으로 두 자릿수 수익을 제공했습니다. 게다가 이 실물 자산의 공급이 줄어들면서 NCREIF 농지 부동산 지수는 2000년 이후 세 배가 되었습니다.

표준편차가 6.64%에 불과한 농지의 낮은 변동성은 미국 주식, 미국 REIT, 심지어 부동산 수치보다 현저히 낮습니다. 이 수치는 각각 17.80%, 19.32%, 7.62%입니다(1992-2022). ).

2008년 경기 침체는 농지의 탄력성을 보여주는 놀라운 사례였습니다. 주식과 하이일드 채권이 52%와 26.2% 급락하면서 농지는 7.33% 의 분기 수익률을 기록했습니다.전통적인 60/40 주식 채권 포트폴리오가 100년 만에 최악의 수익률을 기록한 2022년에는 농지가 추세를 거스르고 있습니다. 농지는 작년에 9.60%의 수익을 올렸습니다. 이는 안정성과 탄력성을 확실히 확인시켜 줍니다.

그러나 농지의 성능은 상업용 부동산에 대해 어떻게 평가합니까? 변동성이 낮음에도 불구하고 2000년 이후 농지의 연평균 수익률은 11.98%로 상업용 부동산의 9.5%를 능가한다.

 

경쟁력 있는 위험 조정 수익률

 Farmland의 높은 연평균 수익률과 최소 변동성은 우수한 위험 조정 수익률을 나타냅니다.

위험 대 보상을 평가하는 유용한 척도는 변동성에 대한 무위험 수익률 이상의 자산 등급 수익률을 측정하는 샤프 비율입니다. 즉, 샤프 비율이 높을수록 잠재적인 위험 조정 수익률이 더 좋습니다. 이런 점에서 농지(1.22)는 1992~1992년 사이 미국 주식(0.39), 미국 채권(0.36), 미국 리츠(0.35) 보다 샤프 비율이 3배, 부동산(0.76)보다 1.5배 높은 등 인상적인 성과를 보였다. 

 

안정적인 현금 흐름을 통한 소극적 소득

농지는 옥수수, 감귤류, 사과 또는 아몬드의 에이커 이상입니다. 다양한 출처에서 안정적인 현금 흐름을 제공하는 신뢰할 수 있는 가치 저장소로 간주됩니다.

물론 농작물은 상당한 수입원입니다. 2023년 2월 7일에 마지막으로 업데이트된 2021년 농작물 수입액은 총 2,410억 달러에 달했습니다. 또한 2022년 농지 임대료는 관개 농경지의 경우 에이커당 $227 , 비관개 농지의 경우 $135로 일관된 소득 흐름을 보여주었습니다.

농지 수익도 토지 평가를 통해 생성됩니다. 금과 마찬가지로 농지는 희소 자산입니다. 경작할 수 있는 땅의 공급은 꾸준히 감소하는 반면, 농산물에 대한 세계적 수요는 증가하고 있습니다. 이에 따라 현재 사용 중인 토지의 가치도 꾸준히 상승해 지난해 농지 가치가 12.4% 급증해 에이커당 3800달러로 사상 최고치를 기록했다. 반면 금은 2022년 1월 4일 이후 7% 상승에 그쳤습니다.

 

인플레이션 보호.

냉각 인플레이션이 계속해서 연준의 2% 목표치의 두두 배가 되는 세계에서 농지 투자는 신선한 가치 저장소로 부상하고 있습니다.

지난 18개월 이상 동안 살펴본 것처럼 기존 자산은 인플레이션을 좋아하지 않습니다. 

S&P 500은 인플레이션의 무게로 1948년 이후 가장 긴 약세장을 마감했고 한때 견고하다고 여겨졌던 채권은 2022년 수익률이 급등하는 금리에 굴복하면서 매력을 잃었습니다. 

이러한 환경에서 종종 견고하다고 여겨지는 상업용 부동산도 그 자체로 역풍에 직면합니다 .

금은 전통적으로 최고의 인플레이션 헤지로 간주되지만 수치는 다른 이야기를 합니다. 1992년 이후 금과 미국 CPI의 관계는 -0.15의 상관관계를 보이는 반면 농지는 0.17로 4배 이상 더 강합니다.

즉, 농지는 단순히 인플레이션을 견뎌낸 것이 아니라 이를 활용했습니다. 식량 가격이 오르면 그들을 양육하는 땅의 가치도 올라야 합니다. NCREIF Farmland Index는 이를 지원합니다. 1992년 이전에는 지수가 인플레이션을 2배 앞질렀습니다.  2000년 이후에는 3배가 되었습니다.

 

 

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