제소전 화해조서

[제소 전 화해조서]란?

'소송을 제기하기 전에 화해하는 내용의 조서를 미리 만들어 놓는 것'을 말합니다.

그렇다면 여기서 "화해"란 무엇을 의미하는 것이냐...

법에서는 "화해"의 의미 →'당사지간에 어떠한 내용을 가지고 의견을 조율해서 합의하는 것'을 말합니다.

 

즉!

★소송을 제기하기 전에, 당사자간에 어떠한 내용을 가지고 의견을 조율하여 합의한 내용을 미리 조서에 기재하여 만들어 놓는 것★

 

특징

* 민사소송법 제 385조 1항에서 규정하고 있습니다.

*민사상 다툼에 관해 관할 지방법원에서 화해를 신청합니다.

*현재의 다툼뿐만 아니라, 훗날 임대인과 임차인이 다투게 될 상황을 대비하여 미리 "제소 전 화해조서"를 작성하는 경우가    있습니다.

*우리 실생활과 관련이 있는 부분은, 대부분 부동산 임대차 계약에서 임차인을 명도할 때를 대비해 미리 작성합니다.

 

※ 임차인 입장에서 제소전 화해조서 주의사항 ※

1. 임차인의 계약갱신요구권 회피

- 임대인들은 신속하게 명도 집행 등을 하기 위해 작성하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 최근에는 임차인이 임대인에게 최대 10년까지 주장 할 수 있는 계약 갱신요구권을 회피하기 위해 작성하는 경우가 많이 생겨나고 있다고 합니다. 그 이유는 임대인 입장에서 살펴보면 10년간 임차인에게 건물을 임대해야 하는데, 매년 증액 가능한 차임이 5%로 제한이 되어 있습니다. 따라서, 임대인들이 이러한 위험요소를 회피하기 위해 요구하는 경우가 있다고 합니다. 실제 실무에는 상가건물 임대차 보호법이 "강행규정"임에도 불구하고 제소전 화해조서가 우선합니다. 본래 상가전물 임대차 보호법은 "강행규정" 이므로 임차인에게 불리한 규정은 "무효"입니다.  예로 상가 계약을 1년만 하고 더 이상 연장을 안해준다는 특약 같은 것들을 계약서에 작성하였다고 하더라도, 임차인에게 불리한 조항이므로 특별한 상황이 아닌 한 무효 조항이 됩니다. 그런데 이러한 내용이 제소전 화해조서에 들어가 있다면 임차인에게 불리한 조항이라도 "유효"한 조항이 되는 경우가 있습니다. 실제로 대법원 판례에 따르면, 비록 제소전 화해조서에 다소 "강행법규"를 위반한 요소가 들어가 있다고 하더라도, 이미 그것이 제소전 화해가 된 이상 확정판결과 동일한 효력이 있으므로 제소전 화해조서가 우선한다고 하였습니다.

2. 유익비 상환청구

- 임대인이 제소전 화해조서에 "유익비 상환청구"를 인정하지 않는다라는 조항을 추가하는 경우가 있습니다. "유익비 상환청구권"이란, 임차인이 임대차 관계로 임차 목적물을 사용 수익하던 중, 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는, 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다. 따라서, 임차인은 "유익비 상환청구권"이 환전히 배제되는 제소전 화해조서의 작성은 거부하는 것이 좋습니다.

 

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